Una de las principales problemáticas del régimen fiscal de arrendamiento de inmuebles, es la asimetría fiscal que se da entre el arrendador y arrendatario, originando con esto, una importante evasión fiscal, principalmente, cuando se trata de la renta de una casa habitación.
Por lo que ante esa situación, aquí presentamos un análisis de esta problemática, con el fin de buscar un sistema tributario más equitativo que sirva de estímulo a quienes se dedican a ésta noble labor, que es la renta de inmuebles para casa habitación.
Tratamiento fiscal
El primer párrafo del artículo 2398 del Código Civil Federal establece que “hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso”.
Por otro lado, el diccionario de la Real Academia de la Lengua Española define a los inmuebles como los “bienes construidos para casa, que también pueden ser utilizados como negocio para uso comercial, industrial o de servicios”.
Ahora bien, para efectos fiscales cuando una persona otorga el uso o goce temporal de un bien inmueble, dicha persona se encuentra obligada al pago de diversos impuestos a nivel federal, entre ellos: ISR e IVA, dejando esta última ley, exentos a los que se dedican al arrendamiento de casa habitación.
Gran evasión fiscal
De acuerdo a las cifras reportadas por el SAT, uno de los principales problemas del régimen de arrendamiento de inmuebles es la evasión fiscal, la cual ha llegado a alcanzar una tasa del 64% en el año de 2012.
La elevada tasa de evasión para este régimen en estudio, podría asociarse a la asimetría fiscal entre el arrendador y el inquilino, es decir, la ley del ISR obliga al arrendador a entregar comprobantes fiscales a los inquilinos por los ingresos derivados del arrendamiento de inmuebles, pero del lado del inquilino la LISR no permite que los contribuyentes puedan deducir este tipo de gastos cuando el arrendamiento es para uso de casa habitación.
Esta asimetría implica que los contribuyentes, trabajador, empresario, maestro, profesionista o comerciante, no puedan deducir de sus ingresos los gastos realizados por arrendamiento de casa habitación.
Dicha situación podría implicar varios escenarios: tratándose del inquilino al no poder deducir los gastos por arrendamiento de casa habitación no le interesa solicitar el comprobante fiscal al arrendador; y, éste al no entregar dicho comprobante no declara al SAT los ingresos percibidos, evadiendo así el pago de impuesto.
Limitado potencial recaudatorio
Otra posible problemática al régimen de arrendamiento de inmuebles, se refiere al monto que se deja de recaudar por la exención del IVA a casa habitación, la que de acuerdo a las cifras presentadas por las autoridades fiscales asciende a miles de millones de pesos.
De lo anterior, se infiere que la problemática actual del régimen fiscal de arrendamiento de inmuebles representa un deterioro del potencial de la recaudación por la renuncia recaudatoria al otorgar beneficios fiscales.
Baja recaudación
La Secretaría de Hacienda y Crédito Público reportó al IV trimestre de 2012, que la recaudación de los impuestos por sector de actividad económica, el rubro “Servicios inmobiliarios y de alquiler de bienes muebles e intangibles” para efectos del ISR muestra una captación de 21 mil 340 millones de pesos, monto que representa 2.81% del total de la recaudación, en tanto para el IVA, dicho rubro asciende a 14 mil 675 millones de pesos, significando 2.53% del total captado por dicho impuesto.
Deducciones
La LISR establece que los contribuyentes que perciban ingresos por el otorgamiento del uso o goce temporal de un inmueble, ya sea para uso habitacional o uso comercial, deberán pagar este impuesto para lo cual podrán aplicar las siguientes deducciones:
Opción I: Impuesto predial. Los gastos de mantenimiento, el consumo de agua. Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles. Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como cuotas al IMSS e Infonavit. El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos. Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
Opción II: Impuesto predial y deducción del 35% de los ingresos brutos por rentas sin comprobación alguna (deducción ciega).
Tratamiento en materia del IVA
En relación al IVA, el arrendamiento de bienes inmuebles está gravado pero sólo para uso comercial, en lo que se refiere al uso para casa habitación se encuentra exenta del pago de este impuesto.
Conclusiones
Actualmente el régimen fiscal de arrendamiento de inmuebles se caracteriza por una alta evasión fiscal, principalmente el de casa habitación, lo que va en detrimento de su potencial recaudatorio, derivado entre otros por los beneficios fiscales que les han otorgado; complejidad para la determinación de los impuestos y baja recaudación, y factores que abonan para que nuestro sistema tributario sea inequitativo además de debilitar los ingresos públicos.
En consecuencia, resulta necesario que en el corto plazo se realicen adecuaciones al régimen fiscal de arrendamiento de inmuebles, con la finalidad de combatir la evasión, otorgar mayor equidad en los contribuyentes sujetos a este régimen y simplificar el cálculo de sus impuestos. Para ello, se presentan algunas ideas que podrían contribuir a resolver las problemáticas asociadas al régimen referido:
a) Combate a la evasión fiscal. Posibilidad para que los pagos hechos por arrendamiento de una casa habitación, los contribuyentes puedan deducir parte de dichos gastos en su declaración anual del ISR, como sucede actualmente con los pagos de colegiaturas.
b) Mayor equidad. Limitar la exención del pago de IVA por arrendamiento de inmuebles a casa habitación, con la finalidad de que dicha exención beneficie principalmente a los sectores de la población más.
