Expertos juristas presumen que el contrato de compraventa que la empresa Constructora Rural y Urbana busca hacer firmar a las 400 familias de las colonias irregulares “La Fe” y “Tierra Nueva” es fraudulento, debido a que carece de validez ante notario público, no especifica claramente lo que se promete vender y no exhibe los documentos que acrediten la propiedad; pese a esto, la alcaldesa de Puerto Morelos, Laura Fernández Piña, avaló esta situación.
Aun cuando se ostentan como propietarios del terreno y la empresa no ha sustentado la posesión de la tierra, debido a que en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio no se tienen registros de los lotes que comprenden las dos colonias antes mencionadas, la edil portomorelense busca engañar a los posesionarios de los lotes con ese documento que carece de todo valor notarial.
Además, que al orillar a las familias que habitan en esas colonias a pagar entre 15 y 17 mil pesos de enganche a la Constructora Rural y Urbana por su lote, con mensualidades de hasta dos mil pesos con el seis por ciento de interés, ocasionará que muchos no puedan sufragar esas parcialidades y, por ende, sean despojados luego de dos o tres letras vencidas.
David Sánchez Reyes, representante del Movimiento Antorchista de Quintana Roo en la zona norte, organismo solidario con los posesionarios, asegura que la empresa que se dice propietaria de los terrenos en donde están asentadas las colonias “La Fe” y Tierra Nueva”, conspiró con las autoridades municipales para desalojar “legalmente” a las familias de estos sitios y, de paso, conseguir un recurso extra a base de engaños.
Observaciones jurídicas
Al evaluar jurídicamente el documento en cuestión, abogados especialistas en la materia, consultados por QUINTANA ROO HOY hacen una serie de observaciones al contrato de compra venta que hasta ahora han firmado 66 posesionarios de “La Fe” y “Tierra Nueva”.
1.- En el apartado de Declaraciones, fracción I, inciso d) el promitente vendedor, afirma que es legítimo propietario de la superficie del terreno, no especificando en ninguna parte del contrato, la ubicación de dicho terreno, ni la superficie total del mismo, mucho menos sus coordenadas, y hace mención de un ANEXO C, refiriendo que se trata de un documento firmado por ambas partes (promitentes vendedor y comprador), y en ningún momento hace mención de algún otro documento con el que acredite la propiedad, como lo podría ser un Título de propiedad, una escritura pública o un folio registral.
Lo que se presume, contraviene a lo dispuesto por el artículo Artículo 2560 del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Quintana Roo, que a la letra dice:
“Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad. La venta de bien ajeno es nula, y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe; debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el título relativo al Registro Público para los que de buena fe adquieren bienes muebles.”
Y en caso de que el Promitente vendedor siga sin acreditar la propiedad a la otra parte, se actualizarían las siguientes hipótesis referidas por el mismo ordenamiento, consistentes en:
“…Artículo 177.- Si al interpretar el negocio jurídico no es posible establecer la concordancia entre la voluntad y la declaración, y se prueba que esa discordancia es imputable a dolo del autor de la declaración, ignorándolo la otra parte, aquélla es responsable civilmente por el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados al destinatario de la declaración…”
“…Artículo 195.- También anula el negocio el error que recae por discrepancia, sobre la identidad del bien material de aquél, o sobre la identidad de la persona con quien se contrata siempre que haya sido determinante del consentimiento…”
De lo anterior, se entiende que al momento de que el promitente comprador, manifestó, que conoce la situación legal del inmueble, y su voluntad para contratar sin existir vicios ocultos, este podría solicitar a un Juez Civil la nulidad del Contrato, toda vez que de las declaraciones del Promitente vendedor no se acredita la propiedad, lo que conlleva aun vicio de la Voluntad. Sin tener temor alguno ya que existen otras herramientas jurídicas como la usucapión, para lograr conseguir la propiedad del terreno en posesión. Tal como lo dispone el Artículo 410, del Código referido, que a la letra dice:
“El inmueble a que se refiere el artículo anterior, puede ser reclamado, por quien obtuvo la nulidad, directamente de cualquier poseedor mientras no se consume la usucapión.”
2.- El precio y la forma de pago, contemplada en la cláusula segunda, del documento objeto del presente análisis, menciona que resultará de multiplicar los metros cuadrados con los que cuenta el inmueble, señalado en el apartado de declaraciones, fracción II, inciso c), por la cantidad de $860.00, lo cual es válido de conformidad al Artículo 2597, que a la letra dice:
“Tratándose de inmuebles la compraventa puede ser ad mensuram y ad corpus.
Se de la primera, cuando el precio se determina proporcionalmente en función de una unidad de medida, que puede ser el metro, en cuyo caso el error numérico no da lugar a la nulidad, sino sólo a la rectificación.
La compraventa se hace por un precio alzado, y por ello sin estimar especialmente las partes o medidas de aquél; pero sí señalando sus linderos o cualquier otro dato o serie de datos que sirvan para identificarlo, no precisamente por su extensión y medidas, sino como un todo unitario o una sola entidad corporal.”
Esto es, que el bien no sea del todo determinable en cuanto a medidas y colindancias, no constituye una discordancia en las declaraciones del autor, toda vez que en el mismo documento en el apartado de declaraciones fracción I, inciso e), en el cual el promitente vendedor, se compromete a subdividir el predio y quedar debidamente registrado ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio.
Y aunque en esta cláusula segunda no se especifica el tiempo o fecha exacta para la celebración de la compraventa, al relacionar esta cláusula segunda con la cláusula cuarta y séptima, se contempla expresamente que el contrato de Compraventa quedará perfeccionado una vez que el Promitente comprador realice la totalidad de los pagos, o en (5) años realizando sus pagos mensualmente durante 60 meses, pues ambas partes “acordaron de conformidad” la firma de 60 pagarés, mismos que deberán pagarse mensualmente con un interés de 6%.
Y aunque el Código Civil del Estado, precisa como requisito esencial y de validez para los Contratos de Promesa, el deber Limitarse a cierto tiempo, no quedó escrito específicamente, sin embargo, esta inconsistencia quedaría subsanada, para el caso de alguna controversia por lo siguiente de conformidad al mismo Código.
“…Artículo 168.- Las cláusulas deben interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulta del conjunto de todas…”
“…Artículo 171.- Las cláusulas insertas en las condiciones generales del contrato o en machotes, formas o esqueletos dispuestos por uno de los contratantes por si, o con aprobación de la autoridad respectiva, para normar de modo uniforme determinadas relaciones contractuales, se interpretarán, en casos de duda, en favor del otro contratante y la misma regla se observará a favor de la parte económica o culturalmente más débil…”
3.- Asimismo, de conformidad con lo establecido por el artículo 135 del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Quintana Roo, que señala como elementos esenciales de validez, para los negocios jurídicos, la voluntad, el objeto, la licitud y la solemnidad.
Plan con maña
El representante de los Antorchistas en la zona norte del estado asegura que el contrato de promesa de compraventa está manipulado y lo considera una trampa para los adquirientes. “Es un plan perverso para recuperar el inmueble invadido”.
Los posesionarios recalcaron una serie de anomalías al revisar el documento como son: el domicilio fiscal de la constructora no existe, la empresa no ha acreditado ser la propietaria del terreno, carece de elementos esenciales de existencia y validez que la propia ley señala, no presenta anexos y antecedentes donde acredite la legítima propiedad y José Agustín Coello, representante legal de la empresa, no acredita su personalidad en el contrato y no exhibe el poder.
Sánchez Reyes aseguró que alrededor de 66 familias cayeron en una trampa al firmar el contrato, debido a que no determina cuántas mensualidades vencidas sin saldar por parte del comprador serían suficientes para rescindir el documento y sean desalojados.
Xavier Méndez Camacho/Grupo Cantón
