Introducción.
La compraventa de inmuebles en la mayoría de los casos se convierte en una actividad muy practicada; los interesados en adquirir estos inmuebles tienen en mente diversos fines: para vivienda, para descanso o con fines de lucro, es decir, para rentar o en su caso para volverlos a vender. Quienes compran inmuebles pueden ser mexicanos o extranjeros. Tanto los nacionales como los extranjeros que adquieren inmuebles deben cumplir con las disposiciones legales correspondientes, principalmente los extranjeros los que en algunos casos deben apoyarse en figuras legales como el Fideicomiso. El estado de Quintana Roo es muy propicio para el desarrollo de esta actividad dada su ubicación geográfica y las grandes ganancias que genera.
Disposiciones legales aplicables a la compra venta de inmuebles.
A nivel federal, existen principalmente tres disposiciones aplicables:
Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR): Se causa el impuesto por la ganancia que se obtenga en la compraventa del inmueble.
Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA): Se causará este impuesto en los casos y los supuestos que así lo prevea esta disposición.
Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (Ley Anti lavado): Establece la obligación de identificar al beneficiario final de la compra del inmueble, pero sobre todo, del origen u procedencia de los recursos económicos utilizados en las transacciones económicas (para efectos de esta disposición, se considera actividad vulnerable).
Responsables en las operaciones de compraventa de inmuebles.
1.- El vendedor: por los impuestos que se causen derivados de la ganancia obtenida en la operación.
2.- El comprador: debe justificar el beneficiario final y el origen de los recursos económicos utilizados en la operación.
3.- El notario público: Es el responsable de consignar en el instrumento público la compraventa, determinar, retener y enterar los impuestos que se causen.
La intervención del notario público es muy importante desde el punto de vista fiscal, el cual debe identificar y verificar que los que compren o vendan inmuebles: estén inscritos en el Registro Federal de Contribuyentes y el régimen fiscal en donde tributan, entre otros aspectos.
En notario público debe consignar en la escritura pública como valor del inmueble, el mayor que obtenga de los tres siguientes:
Valor catastral.
Valor de mercado. Valor de avalúo.
En la mayoría de los casos el fedatario público considera el valor de avalúo elaborado por un perito valuador legalmente reconocido.
Para calcular la ganancia en la venta de los inmuebles se pueden considerar los gastos del inmueble, entre otros: gastos de mantenimiento y conservación, el Impuesto predial y la excepción legal cuando se trate de casa habitación que haya sido habitada por cierto tiempo, en el caso de personas físicas.
Cabe mencionar que en el caso de las personas físicas que tributen en el régimen de actividades empresariales y presenten declaración anual, pueden optar por comunicarle esta situación al notario a efecto de que no le realice la retención de los impuestos causados, en virtud de que los manifestará en la declaración anual que al efecto presente.
Conclusiones.
La compraventa de inmuebles en el Estado de Quintana Roo es una actividad muy solicitada y quienes realizan esta actividad deben cumplir con las disposiciones aplicables, entre estas se encuentran la Ley del Impuesto Sobre la Renta, al Valor Agregado y la ley Anti Lavado.
En estas operaciones el papel del notario público es muy importante para su debido cumplimiento, principalmente lo concerniente a lo establecido en la ley anti lavado.
El precio de la enajenación la determina el notario público tomando en cuenta el que resulte mayor entre el valor catastral, el de mercado y el de avalúo.
La sugerencia en estas operaciones es que se realicen correctamente con el fin de evitar en omisiones de impuestos y otras consecuencias como la discrepancia fiscal.
También se recomienda que en el caso de que las operaciones realizadas estén exentas para efectos de la LISR, o no causen impuestos, se declaren para evitar ser consideradas como ingresos acumulables por parte de las autoridades fiscales por no ser declaradas.