El gobierno federal lleva prisa por arrancar todos sus ‘megaproyectos’ de infraestructura, como el Tren Maya. Y el plan es que tenga una inversión similar a la del cancelado aeropuerto de Texcoco: como no será posible únicamente con recursos fiscales, se recurrirá al apoyo de privados, entre ellos, inversionistas inmobiliarios a través de una Fibra.
La idea es crear ‘mini malls’ en cada estación del tren, y que estos proyectos sean operados por privados, para quienes el gobierno ha pensado en un esquema de financiamiento como el que existe en el mercado con los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras). El esquema es atractivo, dicen varios jugadores del sector, pero después de que el gobierno cancelara la Fibra del Nuevo Aeropuerto de Texcoco (Naim), deberá ofrecerles a los inversionistas mayores garantías y pagar por un mayor riesgo.
Rogelio Jiménez Pons, titular de Fonatur (Fondo Nacional de Fomento al Turismo), y Adolfo González Olhovich, director general de TMSourcing —la firma que estructurará la Fibra—, han detallado que el vehículo se utilizará para financiar 15 subcentros urbanos, que pueden ser tanto estaciones cercanas como otros proyectos inmobiliarios.
Armando Rodríguez, analista de Signum Research, explica la principal finalidad de una Fibra es el arrendamiento y la generación de flujos estables, por esta vía, para los inversionistas. Así, el instrumento genera rendimientos por la plusvalía y por el arrendamiento. En el caso del aeropuerto de Texcoco, tenía flujos garantizados con un activo estable, el actual aeropuerto capitalino. Pero este no es el caso del Tren Maya, que aún no está en operación ni estabilizado, un requisito indispensable para cualquier Fibra.
Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno, explica que, para una Fibra inmobiliaria, aún es muy temprano. “Primero tiene que ser el huevo, luego la gallina y luego hacemos el caldo. Ahorita no tenemos ni huevo ni gallina. Cualquier proyecto es financiable a través de una estructura de Fibra, una vez consolidado y generando flujos, porque si no, sería otro tipo de instrumento”, dice.
Por ello, para generar certeza entre inversionistas potencialmente interesados en la Fibra del Tren Maya, la clave será que se definan la extensión y el potencial del proyecto —como su capacidad esperada inicial y final, entre otros rubros—, así como el impacto ambiental que puede incidir en su construcción
Para Fibra Uno, esto no será suficiente, pues sin activos generando flujos, los desarrolladores buscarán también más garantías y un mayor pago de riesgo. “Entre más certeza tengas de que ese activo existe o va a existir, eso más financiable. Ahora hay solo una idea de lo que serán el Tren y sus desarrollos”, señala Jorge Pigeon, vicepresidente de Relación con Inversionistas de Fibra Uno.
Los directivos hablan por experiencia. Fibra Uno tiene un centro comercial anclado a una terminal de autobuses en Tuxtla Gutiérrez, donde el gobierno otorgó la tierra a cambio del desarrollo del centro comercial y la central. Pero replicar esto en medio de la selva suena complicado, afirma Robina.
